O Modelo Tecnico-jurídico da Reforma

Perguntas e Respostas

O modelo assenta na separação dos contratos de arrendamento a celebrar a partir da publicação da lei e os contratos de arrendamento em vigor, originando respectivamente, um regime novo e um regime de transição. Os contratos antigos manter-se-ão ao abrigo do actual regime, mas transitando para o novo regime pela aplicação de regras contidas no Regime de Transição.

A que contratos se aplica o Regime de transição ?

A todos os contratos de arrendamento anteriores a 1990.

As pessoas com mais de 65 anos podem ser despejadas?

Não. Os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos nunca serão despejados em consequência desta reforma.

Qual a data que conta para definir a idade referida?

Os 65 anos terão que ter sido completados até à data da recepção da comunicação do senhorio, onde este expressa a sua intenção de passar o contrato para o novo regime.

O cônjuge pode suceder no contrato de arrendamento?

Sim, nos contratos submetidos ao Regime de Arrendamento Urbano (RAU-1990), e no caso de falecimento do titular do contrato, este transmite-se ao cônjuge aplicando-se o regime de transição. Ou seja se este tiver idade igual ou superior a 65 anos não terá aumento de renda e não poderá ser despejado.

E se o cônjuge sobrevivo tiver filhos menores ou em idade escolar?

Neste caso e até que os filhos completem a maioridade ou a actividade escolar, até aos 25 anos, o contrato permanece inalterado.

E se o cônjuge for portador de deficiência ou este tenha um deficiente a cargo?

Também neste caso o contrato permanece inalterado.

Que famílias vão ser apoiadas pelo novo diploma?

Serão apoiadas as famílias mais carenciadas, ou seja, aquelas cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) for inferior a três retribuições mínimas nacionais (nova designação para o salário mínimo nacional).

Quanto vai ser o subsídio de renda?

O cálculo do subsídio especial de renda será efectuado com base numa taxa de esforço aplicada ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar, de forma a que o encargo com a nova renda não exceda uma determinada percentagem do rendimento do agregado, a qual pode oscilar de forma progressiva entre os 10% e os 30%.

E os jovens? Vão manter-se os apoios existentes?

Sim, não vai haver alterações ao IAJ (Incentivo ao Arrendamento Jovem).

De que forma as pessoas com deficiência vão ser apoiadas?

Os agregados familiares que tenham elementos portadores de deficiência vão ser beneficiados em 20% na correcção do seu rendimento anual bruto.

O aumento das rendas é imediato para o preço de mercado ou existe um faseamento?

Existe sempre um faseamento, que pode ir no mínimo de 3 a 6 anos conforme o rendimento do agregado familiar. Assim: a) para as famílias com rendimentos inferiores a 5 retribuições mínimas nacionais (? 1.828,00), o período de transição é de 6 anos (3 anos de renda base condicionada + 3 anos de renda negociada); b) para as famílias com rendimentos superiores a 5 retribuições mínimas nacionais (? 1.828,00), o senhorio só poderá tomar a iniciativa de transitar o contrato para o novo regime seis meses após a data da entrada em vigor da lei; após este prazo, o período de transição será, no mínimo, de 3 anos (ou seja, 3 anos de renda negociada).

Pode haver aumento de renda numa casa degradada?

Não, só pode haver aumento de renda nas casas que tenham condições mínimas de habitabilidade, ou seja, de segurança e salubridade. Estas condições são garantidas pelo certificado de habitabilidade.

Quem é que concede o certificado de habitabilidade?

A Câmara Municipal, após vistoria efectuada por peritos inscritos em listas da Ordem dos Engenheiros e dos Arquitectos.

Os proprietários serão apoiados na reabilitação dos seus imóveis? De que forma?

Sim, claro, através do REABILITA, que é um novo programa que reúne todos os incentivos de apoio à reabilitação que, por serem demasiado complexos, não tiveram a adesão esperada. O REABILITA simplifica os procedimentos e agiliza as soluções de apoio financeiro (empréstimos com juros bonificados, empréstimos com período de carência e apoios a fundo perdido). Haverá ainda uma bonificação especial para os proprietários que recorram ao programa REABILITA nos primeiros dois anos da sua vigência.

Pode haver aumento de renda sem acordo entre inquilino e proprietário?

Não. Se não houver acordo, o senhorio poderá denunciar o contrato pagando uma indemnização ao arrendatário

Como é calculada a indemnização a pagar pelo senhorio?

É calculada com base no valor médio das propostas de renda apresentadas pelas duas partes, multiplicada por um determinado número de anos.

As benfeitorias na casa do inquilino serão consideradas na indemnização?

Sim, ao valor da indemnização acresce o valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário.

ARRENDAMENTO COMERCIAL

O novo regime vai ser aplicado aos contratos de arrendamento comercial?

Sim. No entanto, foram tidos em conta três classes de arrendatários:

a) as micro empresas e empresários em nome individual;

b) as instituições sociais e religiosas e fundações e associações de interesse público;

c) as grandes empresas e o Estado.

De que forma são protegidas, na transição do regime, as micro empresas e os empresários em nome individual?

Nos primeiros três anos estarão sujeitas à renda base condicionada; nos cinco anos seguintes a renda aplicável ao contrato será a negociada pelas partes, não podendo o contrato ser denunciado antes do final desse período, excepto se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda, caso em que o senhorio pode denunciar o contrato, pagando uma indemnização ao arrendatário equivalente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.

E no caso das instituições sociais e religiosas e fundações e associações de interesse público?

Nos primeiros três anos estarão sujeitas à renda base condicionada; nos sete anos seguintes a renda aplicável ao contrato será a negociada pelas partes, não podendo o contrato ser denunciado antes do final desse período, excepto se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda, caso em que o senhorio pode denunciar o contrato, pagando uma indemnização ao arrendatário equivalente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.

E os restantes contratos?

A todos os outros aplica-se a regra geral; ou seja, dois anos de renda base condicionada, seguidos de um mínimo de três anos de renda negociada, período durante o qual o contrato não pode ser denunciado; se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda negociada, então, o senhorio poderá denunciar o contrato, desde que pague uma indemnização correspondente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.

E o Estado?

Ao Estado aplica-se a regra geral, referida na questão anterior.